资产盘活 民生保障双重价值驱动：我国存量资产转型养老服务项目投资可行性研究

如今，我国经济发展已从增量扩张进入存量优化的关键阶段，过去数十年积累的海量物业正面临严峻的盘活困境。截至2024年末，全国国有企业（不含金融企业）资产总额已达 392.5 万亿元，其中大量商业楼宇长期空置、工业厂房因产业迭代闲置、老旧酒店运营乏力，形成 "租不出去、用不起来、卖不出去" 的资产僵局。与此同时，人口老龄化浪潮加速来袭，根据权威数据统计2024年底我国 60岁及以上人口达 3.1 亿，占总人口的22.0%，正式进入 "深度老龄化"社会。老龄化进程伴随高龄化、失能化趋势，目前失能半失能老年人已超4400万，但每千名老年人拥有养老床位仅33张，与国际通行的50张标准存在显著缺口，养老服务的供给与需求矛盾日益尖锐。

存量资产与养老服务的深度融合，成为破解双重矛盾的关键路径。对资产方而言，转型可使低效空间实现价值重构，例如旧厂房改造后空置率可从 60% 降至 10% 以下；对社会而言，此举能快速填补养老设施短板，缓解专业服务供给不足的压力。将存量资产转型为养老服务设施，成为破解资产僵局与民生难题的关键路径。这种转型不仅能够盘活低效资产，提升空间利用效率，还能弥补养老服务供给不足，实现经济与社会效益的双赢。这种"资产盘活+民生保障"的双重价值属性，在政策催化下更显必要性与紧迫性。本文结合我国2024-2025年最新政策动态、博思远略养老领域典型案例及权威数据，系统分析存量资产转型养老服务的可行性路径与投资价值，希望能为决策者提供参考。

一、政策环境：多层次支持体系的全面构建

近年来，国家密集出台政策组合拳，从资产盘活、医养结合、金融支持等维度为项目落地提供保障，形成 "顶层设计 + 地方实践" 的全方位支持体系。

在资产盘活层面，核心政策实现突破。2024 年 7 月《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014 号）首次将养老设施纳入 REITs 底层资产范围，打破了长期以来的融资退出瓶颈。2025 年 2 月国家发改委等八部委印发的《促进普惠养老服务高质量发展的若干措施》，进一步明确提出 "统筹利用存量资产" 的具体要求，鼓励地方政府协调闲置公共服务资源改建普惠型养老机构。这些政策为资产方降低了转型的制度成本，例如北京西城区某城投公司仅用三个月便完成老旧楼宇的适老化改造。

医养结合政策的深化为服务质量提供支撑。2024 年 12 月国家卫生健康委等五部门联合发布《关于促进医养结合服务高质量发展的指导意见》，明确支持医疗资源丰富地区的一级、二级医院转型为护理院，并允许医疗床位与养老床位按需转换。政策特别强调医保衔接，将符合条件的医养结合机构纳入医保定点和长期护理保险定点范围，解决了老年人 "看病难、报销难" 的核心痛点。例如无锡藕塘护理院通过医保与长护险联动，使失能老人日均自付费用控制在合理范围，实现床位 "一床难求" 的运营效果。

金融支持政策呈现多元化创新。除 REITs 试点外，民政部 2025 年在 11 个地区开展养老 REITs 首发培育，联合交通银行推出养老批次担保贷等产品。银行机构也针对性推出普惠养老专项再贷款，例如辽宁辽阳某银行向养老器械供应商提供专项贷款，缓解其流动资金压力。地方层面的补贴政策更具实操价值，多数地区对转型项目给予每张床 1-3 万元的建设补贴和每月 200-400 元的运营补贴，深圳等城市还对政策性床位给予 40% 的费用减免。

二、市场需求：老龄化催生的刚性服务缺口

深度老龄化社会催生的多层次养老需求，为存量资产转型项目提供了广阔的市场空间，需求规模与结构特征共同构成了项目的可行性基础。

从总量需求看，养老服务供给存在显著缺口。截至 2024 年，我国每千名老年人拥有养老床位数仅为 38 张，远低于发达国家 50-70 张的水平。细分领域缺口更为突出：失能半失能老人约 4000 万，专业护理床位缺口超 200 万张；社区日间照料中心城市覆盖率仅 45%，难以满足 "白天托管 + 助餐助浴" 的基础需求。这种缺口在核心城市尤为明显，例如北京、上海的中端养老院入住率普遍超过 85%，失能老人护理收费较自理老人溢价达 30%。

需求结构的升级为转型项目创造了差异化机会。随着老年人收入水平提升和健康意识增强，需求已从基础生活照料向 "医养结合 + 品质服务" 转型。2024 年数据显示，配备医务室的养老机构入住率比无医疗配套的高 25%，带有康复护理、智慧监测功能的高端床位预订周期已达 3-6 个月。同时，普惠型需求占比持续扩大，深圳推出的普惠型嵌入式养老项目中，政策性床位占比近 30%，仍供不应求，这种需求特征与存量资产转型的成本优势高度匹配。

支付能力的提升为项目收益提供保障。尽管养老保险基金存在长期压力，但 2024 年当期结余仍达 7076 亿元，且长期护理保险已在 30 个省份试点。从市场支付水平看，中端养老院 3000-5000 元 / 月的收费标准已被多数城市中等收入家庭接受，高端康养社区 8000-12000 元 / 月的费用也形成稳定客群。政策补贴进一步降低支付门槛，例如乌海市对特定老年人提供就餐补贴后，助餐车日均服务达 1500 人次，印证了 "政策 + 市场" 支付模式的可持续性。

三、资产转型路径：三类主流业态的实践范式

不同类型存量资产因其区位特征、空间结构和配套条件的差异，形成了各具特色的转型路径，其核心在于实现资产属性与养老需求的精准匹配。

（一）商办酒店类资产：城心养老的优选载体

商办酒店类资产因区位优越、配套成熟、空间规整等特点，成为城心养老项目的首要选择，轻资产改造模式已形成行业共识。这类资产的转型逻辑是利用现有物业的交通便利性和商业配套，满足老年人就近养老、融入社区的需求，改造成本仅为重资产自建的 50% 左右。

关键转型措施包括三方面：一是空间功能重构，将酒店客房改造为适老化居室，保留原有公共区域并改造为康复区、活动区，例如大家保险 "大家的家" 项目将酒店大堂改造为综合服务中心，客房改造为单人间或双人间，确保轮椅通行无阻；二是服务体系植入，依托周边医疗资源建立绿色通道，同时配备基础医疗设施，泰康和平府项目便与周边三甲医院建立了 24 小时转诊机制；三是运营模式创新，采用 "租赁改造 + 委托运营" 的轻资产模式，降低前期投入，新华保险通过该模式已在 27 城布局 37 个项目。

收益模型已相当清晰：中端项目单床月收费 3500-5000 元，结合政府运营补贴，年净利润率可达 8%-12%，投资回收期 1-2 年；高端项目通过 "会员费 + 月费" 模式，虽投资回收期延长至 5-8 年，但现金流更稳定。大家保险的实践表明，城心养老项目入住率可达 90% 以上，远高于远郊项目。

（二）工业仓储类资产：普惠养老的空间基底

工业仓储类资产因面积大、租金低、改造潜力大等特点，适合打造普惠型养老社区或综合康养基地，尤其契合大规模照护需求。其转型核心是通过空间重构实现 "工业锈带" 向 "养老暖区" 的转变，典型案例为合肥肥西 "社区嵌入式养老服务综合体" 项目。

转型关键在于解决两大问题：一是硬件改造适配性，工业厂房层高较高，可通过夹层设计增加使用面积，同时需重点改造消防系统和通风设施，确保符合养老机构消防安全标准；二是服务配套完善，因多数工业资产位于城市近郊，需自建医疗服务站和生活配套，肥西项目便整合了医养融合、智慧助餐、文化颐养、便民照护四大服务功能。

这类项目的政策依赖性较强，通过争取政策性床位补贴和运营补贴可显著提升收益水平。某旧厂房改造项目的测算显示，改造后设置 200 张床位，其中政策性床位 60 张，市场化床位 140 张，政策性床位补贴可覆盖 15% 的运营成本，项目整体投资回收期约 3 年，且空置率始终控制在 10% 以下。

（三）教育医疗类资产：医养融合的天然载体

教育医疗类资产尤其是闲置医疗机构，因先天具备医疗资源优势，成为医养结合项目的最佳载体，政策推动下转型步伐明显加快。2024 年四部门政策明确支持医疗资源富余地区的医疗机构转型护理院，为这类资产转型提供了直接依据。

转型路径主要有两种：一是医疗机构直接转型，一级、二级医院通过床位性质变更，转型为护理院或康复医院，无锡藕塘社区卫生服务中心将闲置病区改造为护理院，开放 119 张床位，实现 "一床难求"，同时带动门诊量翻倍增长；二是教育设施改造升级，将闲置校舍改造为康养中心，利用原有教室空间打造活动室和康复区，依托周边社区资源提供医疗服务，北京某闲置小学改造项目便采用了 "康养 + 社区医疗站" 的复合模式。

其核心竞争力在于医疗资源的深度整合。藕塘护理院实现了医疗与养老资源的全面共享，医生可同时在社区医院和护理院坐诊，护理人员统一调配，且所有床位均纳入医保和长护险结算，失能老人日均自付费用仅50-80元，既保障了公益性，又通过医疗业务提升实现了可持续运营。

四、典型案例：转型成功的实践启示

（一）商办资产的轻资产改造标杆

某保险较早探索商办资产转型养老的轻资产模式，通过租赁核心城市商办物业改造城心医养社区，单床改造成本仅为重资产项目的 50%。截至 2025 年，"大家的家" 已在 14 座核心城市布局 16 家项目，平均入住率达 88%。

该项目的成功关键在于三点：一是精准选址，均位于城市核心区，3 公里范围内必有三甲医院，满足老年人医疗可达性需求；二是服务聚焦，主打失能半失能老人照护，配备专业医护团队，与周边医院建立转诊协议；三是成本控制，通过标准化改造方案降低改造成本，同时争取地方政府床位补贴，缩短投资回收期至 3 年以内。

再例如上海“某仲春家园”项目将旧酒店改建为医养结合养老院，通过增设医疗中心、康复设施，入住率稳定在90%以上。采取“持有运营+服务收费”模式，通过会员制、长租公寓等形式回收投资。投资回收期约8–10年，内部收益率（IRR）可达10%–15%。

（二）医疗机构转型的医养融合样本

某社区卫生服务中心因周边医院竞争激烈，床位长期闲置，2023年通过改造闲置病区成立护理院，成为全省首家公立嵌入式医养结合型护理院。项目开放 119 张床位，专门收治失能半失能老人，目前入住率保持 100%。

其核心创新在于体制机制突破：一是资源共享，护理院与社区医院共用医疗设备、医护人员，实现 "医养一体化" 管理；二是医保联动，所有床位纳入医保和长护险定点，失能老人可享受每天 100 元医保结算和 30-50 元长护险补贴；三是人才保障，通过省级财政补贴开展医护人员专项培训，解决专业人才短缺问题。

此外，创新模式如“跨区医养结合”正成为新趋势。位于张家口的某京津冀示范园项目利用河北土地成本优势承接北京养老需求，通过高铁联通实现“异地养老”，既缓解了大城市资源压力，又激活了周边存量资产。

（三）政企合作的民生导向实践

中国人寿联合深圳市政府推出的普惠型嵌入式养老项目，将闲置商办物业改造为社区养老中心，嵌入成熟小区内部，4个项目共提供242张床位，其中政策性床位占比 30%。政策性床位平均收费仅为市场化床位的 60%，符合条件的老人还可享受用餐补贴。

该项目开创了 "政企合作 + 普惠导向" 的转型模式：政府提供闲置物业并给予补贴，企业负责改造运营，通过 "政策性床位 + 市场化床位" 的组合实现盈亏平衡。项目同时承担街道长者服务中心功能，拓展助餐、助浴等增值服务，既保障了民生属性，又提升了运营收益。

五、风险防控与投资建议

（一）核心风险识别与应对策略

1. 政策执行风险：部分地区存在规划变更、补贴延迟发放等问题，可能影响项目收益。应对措施包括：项目前期与地方政府签订明确的补贴协议，优先选择养老 REITs 试点城市（如上海、广州、成都等 11 个试点地区）落地项目，利用政策试点红利降低风险；建立政策跟踪机制，及时调整运营策略适配政策变化。

2. 运营管理风险：专业人才短缺和服务质量控制是主要挑战，目前养老护理员流失率高达 40%-50%。应对策略包括：与职业院校建立定向培养合作，设立 "护理员奖学金" 吸引年轻人入行；参考杨浦区做法，争取将优秀护理员纳入地方人才落户范围，提升职业认同感；建立标准化服务流程，通过智慧养老系统实现服务质量全程监控。

3. 资金流动性风险：尽管 REITs 政策破冰，但养老项目前期投入大、回收周期长的特点仍未改变。应对措施包括：采用 "开发贷 + 运营贷 + REITs" 的组合融资模式，前期通过银行专项贷款解决改造资金，运营期通过 REITs 实现退出；合理设计收费模式，采用 "预收费 + 月费" 组合，保障现金流稳定。

4. 市场适配风险：若服务定位与区域需求不匹配，易导致入住率不足。应对策略包括：项目前期开展精准需求调研，核心城区侧重高端医养服务，近郊区域主打普惠型养老；入住率低于 60% 时，及时下调收费 10%-15%，同时拓展居家护理等外延服务弥补损失。

（二）投资决策核心指引

1. 资产筛选标准：优先选择三大类资产：商办酒店类优先考虑核心城区、建筑面积 3000-8000㎡、周边 3 公里内有三甲医院的物业；工业仓储类侧重近郊区域、单层面积 1000㎡以上、消防达标可改造的厂房；教育医疗类优先选择闲置二级医院或卫生院，可直接利用现有医疗设施。

2. 运营能力构建：采用 "专业团队 + 资源整合" 的运营模式，核心医护团队自主招聘，非核心服务（如餐饮、保洁）外包；与周边三甲医院建立紧密合作，签订转诊协议并共建联合门诊；引入智慧养老系统，实现健康监测、用药提醒等智能化服务，降低人力成本。

3. 政策红利获取：建立政策利用清单，重点争取四项支持：一是建设补贴，积极申请每张床 1-3 万元的一次性改造补贴；二是运营补贴，对接民政部门争取每月 200-400 元的床位运营补贴；三是医保资质，尽快完成医保定点和长护险定点审批；四是税收优惠，落实养老服务机构增值税、所得税减免政策。

4. 风险预警机制：建立三大监控指标：入住率（低于 70% 需启动预警）、医保结算率（低于 80% 需排查流程问题）、客户满意度（低于 90% 需优化服务）。设立风险准备金，按年收入的 10% 计提，应对突发运营风险。

六、结论

存量资产转型养老服务项目，是破解资产闲置困境与养老服务短缺矛盾的战略性选择，在政策支持、市场需求、实践经验等多重因素支撑下，已具备充分的投资可行性。商办酒店类资产的城心养老模式、工业仓储类资产的普惠养老模式、教育医疗类资产的医养融合模式，分别对应不同的市场需求与投资回报特征，为投资者提供了清晰的路径选择。

尽管项目面临政策执行、运营管理等风险，但通过精准选址、专业运营、政策借力、风险防控等系统性措施，完全可实现"资产增值+服务惠民" 的双重目标。随着养老 REITs 等融资工具的成熟和医养结合政策的深化，这类项目将成为资本市场的新热点。对于投资者而言，把握老龄化趋势下的刚性需求，依托存量资产的成本优势，是实现可持续回报的核心逻辑。（完）

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