热点投资项目-高端医养综合体（医养融合）项目投资前景调查及可行性研究报告编制

【成功案例】

 

高端医养综合体项目

投资前景调查及可行性方案设计

 

编制单位：博思远略咨询公司

所属行业：养老服务业

建设地点：东部某省

投资规模：13.38亿

报告用途：投资可行性论证、立项、申请资金、银行贷款、融资等

一、项目建设背景调查

1、鼓励民间资本参与机构养老服务

支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民间资本合作)等模式建设或发展养老机构。

鼓励社会力量举办规模化、连锁化的养老机构，鼓励养老机构跨区联合、资源共享，发展异地互动养老，推动形成一批具有较强竞争力的养老机构。

支持机关、企事业单位将所属的度假村、培训中心、招待所、疗养院等转型为养老机构，支持民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老配套设施建设。

鼓励将政府投资举办的养老机构特别是新建机构，在明晰产权的基础上，通过公开招投标，以承包、联营、合资、合作等方式，交由社会力量来运营，实现运行机制市场化。有条件的地方，可稳妥开展把专门面向社会提供经营性服务的公办养老机构转制成为企业或社会组织的试点工作，完善法人治理结构。

鼓励通过政府购买服务的方式，支持民办养老机构接收城乡特困人员或政府承担照料责任的其他老年人。

2、支持民间资本参与养老产业发展

鼓励和引导民间资本拓展适合老年人特点的文化娱乐、养生教育、体育健身、休闲旅游、健康服务、精神慰藉、法律维权等服务，加强对残障老年人专业化服务。

支持企业开发安全有效的康复辅具、食品药品、服装服饰等老年用品用具和服务产品，引导商场、超市、批发市场设立老年用品专区专柜，鼓励有条件的地区建立老年用品一条街或专业交易市场。鼓励已有电商平台完善服务功能，增加适应老年人消费需求及特点的商品和服务。

鼓励民间资本参与老年公寓和居住区养老服务设施建设以及既有住宅适老化改造。对按照《城市居住区规划设计规范》、《老年人居住建筑设计标准》等建设标准规划建设的适老住区和老年公寓项目中，其配套的符合独立登记条件的养老机构按规定享受相应的扶持政策。

扶持发展龙头企业，特别要发展居家养老服务企业，培育一批带动力强的龙头企业和知名度高的养老服务业品牌，形成一批产业链长、覆盖领域广、经济社会效益显著的产业集群。

二、项目建设政策依据

（1）《产业结构调整指导目录(2015年本)》鼓励类

（2）《国务院关于发展养老服务业的若干意见》

（3）《关于促进健康服务业发展的若干意见》

（4）《关于加快推进健康与养老服务工程建设的通知》

（5）《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》

（6）国务院办公厅关于印发全国医疗卫生服务体系规划纲要（2015—2020年）的通知

（7）《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》

（8）《关于做好医养结合服务机构许可证的通知》

三、项目投资可行性方案设计思路

 

四、项目组数据调查来源

五、项目方案规划

1、建设内容

项目拟投资133836.45万元在建立“面向京津冀、示范全国”的“中高端医养综合体项目”。

项目总投资133836.45万元，其中建设投资130396.32万元（其中建筑工程费59756.95万元、设备购置费12400.00万元、土地及拆迁费用6960.90万元、安装工程费22370.84万元、基本预备费9583.81万元、涨价预备费1014.89万元、其他期间费用18308.93万元），铺底流动资金3440.13万元。

项目总投资133836.45万元，全部来自河北融鑫养老产业股份有限公司自筹资金。

项目建成后，正常经营年份年营业收入22468.84万元，年利润总额12882.80万元，年税后利润9662.10万元，税金总额4638.40万元（其中年营业税金及附加375.25万元，所得税3220.70万元），项目投资利润率9.08%，投资利税率10.08%，销售利润率57.34%，税前财务内部收益率为14.42%，税后财务内部收益率为12.70%，税前财务净现值36710.08万元，税后25410.45万元，税前投资回收期10.05年，税后投资回收期10.91年，其中均含建设期5年。

图表：项目技术经济指标表（部分）

 

2、项目设备选型（部分）

序号	主要设备	单位	数量	价格（万元)	合计（万元)
1	护理床位设备	套	500	2	1000.00
2	医疗设备	套	10	780	7800.00
3	养老床位设备	套	1200	2	2400.00
4	疗养设备	套	400	3	1200.00
	设备购置费				12400.00

 

3、项目收入预测

 

4、项目实施进度安排

 

 

六、博思远略编制项目报告完整目录大纲

 

一、总  论        

（一）项目背景        

1、项目名称        

2、建设单位概况        

3、可行性研究报告编制依据        

4、可行性研究编制范围        

（二）项目概况        

1、拟建项目        

2、建设内容        

3、主要建设条件        

4、项目总投资及效益情况        

5、主要技术经济指标        

（三）项目指导思想与定位        

1、指导思想        

2、目标定位        

3、业态定位        

4、功能定位        

5、客层定位        

（四）主要问题说明        

1、项目资金来源问题        

2、项目服务、设备问题        

3、项目供电供水保障问题        

二、建设背景、必要性、可行性        

（一）项目产业背景        

1、项目养老服务业政策背景        

2、我国人口老龄化形势加剧        

3、失能半失能老人迅速增加，康复护理、慢病护理等医疗需求凸显        

4、养老金缺口巨大，长期依赖财政补贴        

5、中国的养老处于“未富先老”“未老先衰”特殊环境下        

6、国内医疗机构和养老机构处于分离状态        

7、全国成熟养老项目较少，地产开发和单纯服务为主        

8、京津冀老龄化形势严峻，市场缺口巨大        

（二）区域背景        

1、市场处于明显的供不应求，单独真正的医疗养老匮乏        

2、市场发展较为成熟，但收费水平较高        

（三）项目建设的必要性        

1、项目实施是解决老龄化社会问题的需要

2、项目建设是京津冀一体化协同发展的需要。        

3、项目建设是解决京津等地区医疗资源紧张的需要。        

4、项目建设是提升养老服务与管理水平的需要。        

（三）项目建设的可行性        

1、政策环境可行性        

2、模式可行性        

3、组织协调和人力资源可行性        

4、资源的可行性        

三、市场预测        

（一）中国老龄人口市场分析        

1、我国进入人口老龄化社会        

2、人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一        

3、我国政府高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇        

4、养老机构床位与社会需求相比严重不足        

5、养老市场潜力巨大        

（二）目标人口市场分析        

1、北京地区        

2、天津地区        

3、河北地区        

（三）国内重点养结合养老机构调查分析        

1、北京暮馨国际敬老园        

2、上海“亲和源”老年公寓        

（四）潜在目标客户分析        

1、老年人经济状况调查分析        

2、老人生活照料情况        

3、老年人消费习惯调查        

4、老年人不工作后人际圈子变化调查        

5、老年人学习技能情况        

（五）老年客户养老需求调查        

1、老年人对养老模式的选择分析        

2、老年人入住养老机构考虑因素        

3、老年人选择养老机构考虑因素        

4、老年人对护理人员看重素质        

5、老年人养老费用接受度调查        

（六）项目市场需求调查        

四、项目服务内容/产品        

（一）服务/产品构成        

（二）典型服务/产品        

五、场址选择        

（一）场址所在位置现状        

1、地点与地理位置        

2、场址土地权属类别及占地面积        

3、土地利用现状        

（二）场址建设条件        

1、地理环境位置        

2、生态环境        

3、自然资源        

4、地形、地貌        

5、气候、水文        

6、交通运输条件        

7、公用设施社会依托条件        

8、环境保护条件        

9、法律支持条件        

10、征地、拆迁、移民安置条件        

11、施工条件        

六、工程方案、设备方案、商业模式        

（一）工程方案        

1、设计理念        

2、建筑设计        

3、配置方案        

4、环境绿化设计        

5、安全无障碍设计        

6、建设功能布局        

7、主要建、构筑物的建筑特征、面积方案        

8、建筑及安装工程量及造价        

（二）主要设备方案        

1、设备选配原则        

2、设备选型表        

（三）商业模式        

1、运营模式        

2、盈利模式        

七、主要原材料、燃料供应        

（一）原材料解决方案        

（二）燃料及动力供应        

（三）主要原材料、燃料及动力价格        

（四）主要原材料、燃料年需要量表        

八、总图运输与公用辅助工程        

（一）总图布置        

1、平面布置        

2、竖向布置和道路        

3、总平面图        

4、总平面布置主要指标表        

（二）场内外运输        

（三）公共辅助工程        

1、供水工程        

2、供电工程        

3、通信系统设计方案        

4、通风采暖工程        

5、防雷设计        

九、节能措施        

（一）节能措施        

1、节能规范        

2、设计原则        

3、节能方案        

（二）能耗指标分析        

1、用能标准与能耗计算方法        

2、能耗状况和能耗指标分析        

十、节水措施        

（一）节水措施        

（二）水耗指标分析        

十一、环境影响评价        

（一）场址环境条件        

（二）项目建设和运营对环境的影响        

1、项目建设对环境的影响        

2、项目运营对环境的影响        

（三）环境保护措施方案        

1、设计依据        

2、环保措施        

（四）环境保护投资        

（五）环境影响评价        

十二、劳动安全卫生与消防        

（一）劳动安全与职业卫生        

1、设计依据        

2、设计执行的主要标准        

3、设计内容及原则        

4、职业安全        

5、职业卫生        

（二）消防        

1、设计依据

2、总平面布置        

3、建筑部分        

4、电气部分        

5、给排水部分        

十三、组织机构与人力资源配置        

（一）组织机构        

1、项目法人组建方案        

2、管理机构组织方案        

（二）人力资源配置        

1、经营作业班次        

2、项目劳动定员        

3、职工工资福利        

4、员工来源及招聘方案        

5、员工培训        

十四、项目实施进度        

（一）建设工期        

（二）项目实施进度安排        

（三）项目实施进度表        

十五、招标方案        

（一）编制招标计划的依据        

（二）招标内容        

十六、投资估算        

（一）投资估算依据        

（二）建设投资估算        

1、建筑工程费        

2、设备购置费        

3、土地及拆迁费用        

4、安装工程费        

5、基本预备费        

6、涨价预备费        

7、其他期间费用        

（三）流动资金估算        

（四）项目总投资        

（五）投资使用计划        

十七、融资方案        

（一）资本金筹措        

（二）债务资金筹措        

（三）融资方案分析        

十八、财务评价        

（一）计算依据及相关说明        

1、项目测算参考依据        

2、项目测算基本设定        

（二）营业收入、营业税金及附加估算        

1、营业收入        

2、营业税金及附加费用        

（三）总成本费用估算        

1、直接成本        

2、工资及福利费用        

3、折旧及摊销        

4、修理费        

5、其它费用        

6、总成本费用        

（四）财务评价报表        

1、项目损益及利润分配表        

2、项目财务现金流量表        

3、项目资本金财务现金流量表        

（五）财务评价指标        

1、投资利润率，投资利税率        

2、财务内部收益率、财务净现值、投资回收期        

（六）不确定性分析        

1、敏感性分析        

2、盈亏平衡分析        

（七）财务评价结论        

十九、项目经济效益与社会效益        

（一）经济效益        

（二）社会效益        

1、项目建设解决了京津冀养老和医疗资源紧张的局面，提高医疗服务水平        

2、项目建设对周边地价具有明显的升值作用        

3、项目建设带动了周围一系列项目的建设        

4、项目建设拉动了当地政府税收收入的增长        

5、项目建设满足了京津冀老龄人口养老服务的需求        

二十、风险分析        

（一）项目风险因素识别        

1、法律及政策风险        

2、市场风险        

3、建设风险        

4、财务风险        

（二）项目风险防控措施        

1、法律及政策风险防控措施        

2、市场风险防控措施        

3、建设风险防控措施        

4、财务风险防控措施        

二十一、结论与建议        

（一）结论        

（二）建议