数据中心类（东数西算）项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）需要注意什么问题，发行流程包括哪些环节？

 

在近期国家发改委发布的《国家发展改革委等部门关于深入实施“东数西算”工程加快构建全国一体化算力网的实施意见》（发改数据〔2023〕1779号）中明确提出：支持产权清晰、运营状况良好的绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目探索发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），强化政策性金融支持。那么“绿色数据中心集群、传输网络、城市算力网、算电协同等项目”发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），尤其是数据中心类项目，需要注意法律、财务、市场和运营方面的哪些关键问题，其发行流程都包括哪些环节，博思远略咨询根据公开资料进行了梳理：

 

数据中心类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）需要注意的问题：

 

1.  法律合规 ：遵守所在地区关于基础设施REITs的法律法规，确保项目资产、运营和收入流符合REITs结构要求。

2.  资产质量 ：评估和确保数据中心资产的质量，包括地理位置、技术先进性、运营效率、租赁合同状况及算力客户信誉等。

3.  市场需求 ：研究我国数据中心及算力市场趋势和需求，确保数据中心服务的长期需求，以及REITs的收益稳定性。

4.  风险管理 ：识别潜在风险，如技术过时风险、市场竞争风险、租户信用风险等，并制定相应管理策略。

5.  财务结构 ：确立稳健的财务结构，包括合理的债务水平、资金成本及流动性管理。

6.  税务规划 ：进行税务规划，以优化税负，这可能包括结构设计以符合特定的税收透明要求。

7.  投资者沟通 ：建立透明的投资者关系管理体系，确保定期且全面的信息披露。

 

数据中心类项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）发行流程：

 

1.  项目评估与选择 ：挑选符合REITs要求的数据中心项目，进行财务、法律和市场可行性分析。

2.  尽职调查 ：进行全面的尽职调查，包括财务审计、法律审查和物业评估。

3.  结构设计 ：设计REITs的结构，确定资产组合、资金结构和运营模式。

4.  文件准备 ：准备必要的法律文件，包括发行招股说明书、合同文档等。

5.  监管申请与审批 ：向监管机构提交申请，获取批准进行公开发行。

6.  营销与推广 ：进行投资者营销和推广活动，包括路演、投资者会议等。

7.  定价与募集资金 ：确定发行价格，开展资金募集工作。

8.  上市与交易 ：完成上市流程，使REITs股票在指定证券交易所开始交易。

9.  后续管理与报告 ：进行持续的资产管理和维护，定期向投资者报告运营状况和财务结果。

 

在整个过程中，还需要考虑到投资者的需求和预期，确保数据中心REITs吸引力，并在市场上保持竞争力。同时，合作伙伴的选择（如投资银行、承销商、法律顾问等）也至关重要，因为他们将在发行过程中协同配合对发行成功具有关键影响。